บล.กสิกรไทย:
มุมมองต่อ “หุ้นอสังหาริมทรัพย์” เมื่อกระทรวงการคลัง เตรียมปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดินใหม่ เริ่มปี 2570
มีอะไรใหม่?
ข้อมูลจากฐานเศรษฐกิจระบุว่า นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรมว.คลัง เปิดเผยว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะมีการทบทวนทุก 4 ปี และมีกำหนดเริ่มใช้ในปี 2570 โดยปัจจุบันได้ดำเนินการประเมินราคาที่ดินครบทุกแปลงทั่วประเทศแล้ว ซึ่งคาดจะทำให้ส่วนต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะลดลงจากปัจจุบันที่ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 30-40% ซึ่งจากข้อมูลของกระทรวงการคลัง หลายประเทศทั่วโลกมักมีส่วนต่างประมาณ 15%
Comment
- เรามีมุมมองเป็นลบจากประเด็นนี้ เนื่องจากจะทำให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพิ่มขึ้น (แม้จะไม่มาก)
- โดยจะกระทบในส่วนค่าธรรมเนียมโอนที่ 2% เนื่องจากใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการคำนวณ
- ขณะที่ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่าอยู่แล้ว
- บนสมมุติฐานส่วนต่างราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 10% และค่าธรรมเนียมโอนที่แบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะส่งผลให้ต้นทุนผู้ประกอบการเพิ่ม 0.08% หลังภาษี
Valuation and Recommendation “เป็นกลาง” หุ้น top pick ได้แก่ AP และ SC
- เรามีมุมมองเป็นลบจากประเด็นดังกล่าว เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาประเมินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มต้นทุนการพัฒนาของผู้ประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ทั้งในส่วนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าและที่ดินในงบดุลที่ยังไม่นำมาพัฒนา (แม้จะเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มที่ไม่มาก และเราคาดว่าจะบริหารจัดการได้) ซึ่งเป็นการสร้างแรงกดดันส่วนเพิ่มต่อความสามารถในการทำกำไร ในช่วงที่ความสามารถในการต่อรองในปัจจุบันอยู่ที่ผู้ซื้อ
- อย่างไรก็ตามประเด็นที่สำคัญกว่าที่ต้องติดตามคือการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 7 ลบ. ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิ.ย.นี้ ซึ่งหากไม่ต่ออายุ ก็จะเพิ่มต้นทุนต่อผู้ประกอบการอีก ในภาพรวมเรายังชอบผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ได้แก่ AP, SC, SIRI และ SPALI ที่เราคาดจะสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีกว่าผู้ประกอบการรายกลางรายเล็ก บน valuation ที่ต่ำหรือ PER ที่ราว 5-7x และ PBV ที่ 0.2-0.5x รวมทั้งให้ DY ที่มากกว่า 6%
- ทั้งนี้เราเลือก AP และ SC เป็น top picks
- Advertisement -
