บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
AP (THAILAND) (AP TB)
A strong finish in 4Q25
- คาดกำไร 4Q25 เร่งขึ้น 10% q-q เป็น 1.27 พันล้านบาท จากยอดโอนที่สูงขึ้นทั้งแนวราบและคอนโด
- แนวโน้มการเปิดโครงการใหม่ที่ยืนระดับสูงในปี 2026 จะเป็นส่วนผลักดันการเติบโตของยอด Presales
- คงคำแนะนำซื้อ และเลือกเป็นหุ้นเด่น หนุนจากคาดการณ์การเติบโตของกำไรในปี 2026 และประเมินจ่ายเงินปันผล Yield 5.5% ในปี 2025
การเร่งขึ้นของยอดโอนหนุนกำไร 4Q25 แข็งแกร่ง
เราประเมินกำไรสุทธิ 4Q25 ยืนระดับดีที่ 1.27 พันล้านบาท (+10% q-q, ทรงตัว y-y) ทำจุดสูงสุดของปี แรงขับเคลื่อนหลักมาจากยอดโอน AP ซึ่งคาดเพิ่มขึ้น 14% q-q และ 12% y-y เป็น 1 หมื่นล้านบาท สูงสุดในรอบ 14 ไตรมาส แบ่งเป็นแนวราบ 90% และคอนโด 10% โดยยอดโอนแนวราบคาดอยู่ที่ 9.1 พันล้านบาท (+6% q-q, +4% y-y) จากการรับรู้ Backlog ที่แข็งแกร่งและผลตอบรับดีจากโครงการใหม่ใน 2H25 ขณะที่ยอดโอนคอนโดคาดเร่งขึ้นเป็น 960 ล้านบาท (+269% q-q, +311% y-y) จากการเริ่มโอนโครงการใหม่ Aspire Vibha–Victory (มูลค่า 2.3 พันล้านบาท มียอดขาย 77%) โดยคาดรับรู้ราว 40% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งสอดคล้องกับเป้าบริษัท
คาดอัตรากำไรขั้นต้นทรงตัว พร้อมกับควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดี
แม้ตลาดรวมจะทำโปรโมชั่นเชิงรุกเพื่อกระตุ้นการโอนปลายปี เราประเมินอัตรากำไรขั้นต้นขายอสังหาฯ ใน 4Q25 ของ AP ทำได้ใกล้เคียงกับ 3Q25 ที่ 30.4% ได้แรงหนุนจากการรับรู้คอนโดใหม่ซึ่งมีมาร์จิ้นสูงขึ้น ช่วยชดเชยการแข่งขันที่รุนแรงในแนวราบ ด้านค่าใช้จ่ายขายและบริหารต่อยอดขายคาดปรับลงเป็น 17.4% ใน 4Q25 (จาก 19.3% ใน 3Q25 และ 4Q24) อย่างไรก็ดี ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดลดลงเป็น 150 ล้านบาท (-52% q-q, -56% y-y) เนื่องจากไม่มีการโอนโครงการสร้างเสร็จใหม่ ทั้งนี้ หากผลประกอบการออกมาตามคาด กำไรสุทธิปี 2025 จะอยู่ที่ 4.3 พันล้านบาท (-14% y-y)
แผนเปิดโครงการใหม่ระดับสูงจะเป็นส่วนผลักดันยอดขายปี 2026
AP เตรียมประกาศแผนธุรกิจปี 2026 ช่วงปลายเดือน ก.พ. 2026 โดยเราประเมินว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่ยังอยู่ในระดับสูงใกล้เคียงปี 2025 ที่ราว 5–6 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเป็นส่วนผลักดันการตั้งเป้าเติบโตของยอด Presales ไฮไลต์คือการเปิดตัวคอนโดใหม่ คาดเพิ่มเป็น 5–6 โครงการ มูลค่า 1.5–2.0 หมื่นล้านบาท (จาก 3 โครงการ มูลค่า 9.6 พันล้านบาทในปี 2025) ซึ่งมี 3 โครงการเลื่อนมาจากปี 2025 ขณะที่การเปิดตัวแนวราบใหม่คาดลดลงเป็น 4–5 หมื่นล้านบาท (จาก 5 หมื่นล้านบาทในปี 2025) ท่ามกลางอุปทานตลาดที่อยู่ระดับสูง
คงคำแนะนำซื้อ ราคาเหมาะสม 10.20 บาท
ทิศทางผลประกอบการมีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นในปี 2026 โดยประเมินกำไรสุทธิที่ 4.9 พันล้านบาท (+17% y-y) หนุนจากการเริ่มโอนคอนโดใหม่ที่สร้างเสร็จใหม่ 5 โครงการ (มูลค่า 1.13 หมื่นล้านบาท อัตราขายเฉลี่ย 66%) ซึ่งโมเมนตัมคาดเติบโต y-y ในทุกไตรมาส ขณะที่ปัจจุบัน AP ซื้อขายที่เพียง 5.8 เท่าของกำไรปี 2026 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มอสังหาฯ ที่ 7.4 เท่า นอกจากนี้ เราคาดบริษัทจ่ายเงินปันผลปี 2025 ที่ 0.50 บาทต่อหุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 5.5% ซึ่งสูงกว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ที่คาดจ่ายงวด 2H25 คาดให้ผลตอบแทนราว 3–4%
