บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
AP Thailand (AP.BK/AP TB)*
Sentiment ลบกดดันมาร์จิ้น
Event
อัปเดตธุรกิจ, ประมาณการ 1Q69F และปรับลดกำไรกับราคาเป้าหมายลงใหม่
Impact
พรีเซล 1Q69 ชะลอตัวทั้ง YoY และ QoQ
พรีเซล 1Q69 ของ AP สูงสุดในอุตสาหกรรมที่ 1.12 หมื่นลบ. (-7% YoY และ -20% QoQ) คิดเป็น 23% ของเป้าพรีเซลทั้งปี โดยที่ พรีเซลโครงการแนวราบอ่อนตัวลง 7% YoY และ 26% QoQ แต่พรีเซลคอนโดยังแข็งแกร่งที่ 2.45 พันลบ. (-7% YoY แต่ +11% QoQ) ขณะที่ โครงการคอนโดล่าสุดที่ LIFE รัชดา – พระราม 9 มูลค่า 3.6 พันลบ.ซึ่งเปิดตัวใน 1Q69 ขายได้แล้ว 23% ส่วนโครงการเปิดใหม่ 1Q69 มูลค่ารวม 5.5 พันลบ. คิดเป็น 10% ของ guidance โครงการเปิดใหม่ทั้งปีนี้ มองต่อไป คาดว่าโครงการเปิดใหม่ 2Q69 จะเพิ่มขึ้นเท่าตัวและจะเร่งตัวขึ้นถึงเกือบ 2.0 หมื่นลบ.ต่อไตรมาสช่วง 2H69 โดยรวม แล้ว AP ตั้งเป้าเปิดคอนโดใหม่ปีนี้ราว 7 โครงการ มูลค่ารวม 15.6 พันลบ.
คาดกำไร 1Q69F จะยังอ่อนแอ
รายได้จากการขายบ้าน 1Q69F คาดเพิ่มขึ้น 18% YoY อยู่ที่ 8.8 พันลบ. โดยรายได้จากโครงการแนวราบจะเติบโต 10% YoY ที่ 8 พันลบ. รวมถึงการโอนคอนโดใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ ได้แก่ แอสปาย อิสรภาพ สเตชั่น มูลค่า 950 ลบ. (ขายได้แล้ว 30%) แอสปาย วิภา-วิคตอรี่ มูลค่า 2.3 พันลบ. (ขายได้แล้ว 10%) และ กู๊ดเดย์ สุขุมวิท 93 มูลค่า 1.1 พันลบ. (ขายได้แล้ว 10%) อย่างไรก็ตาม gross margin ของโครงการแนวราบอาจลดลงเหลือ 27-28% (ปกติราว 30%) แม้บริษัทคุมคชจ. SG&A ได้ดีที่ 1.6 พันลบ. แต่ต้นทุนการเงินก็ยังเป็นขาขึ้น อีกทั้ง คาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะยังต่ำอยู่จากไม่มีการโอนคอนโด JV ใหม่ ดังนั้น เราคาดกำไรสุทธิ 1Q69F ที่ 869 ลบ. (ทรงตัว YoY แต่ -33% QoQ) คิดเป็น 20% ของประมาณการกำไรสุทธิปี 2569F ใหม่ของเรา
ปรับลดประมาณการกำไรปี 2569F-70F
เราปรับลดกำไรสุทธิปี 2569F ลง 10% ที่ 4.45 พันลบ. (+3% YoY) และปี 2570F ลง 9% ที่ 4.7 พันลบ. (+5% YoY) หลัก ๆ จาก gross margin จะอ่อนแอกว่าคาดท่ามกลางอุปสงค์ที่ซบเซาและ GDP โตช้า
Valuation & Action
การที่ไม่มีคอนโดใหม่ 2Q69 สร้างเสร็จและ sentiment ตลาดยังไม่ฟื้นทำให้กำไรอาจยังซบเซา แต่เราก็ได้สะท้อนการฟื้นตัว QoQ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นใน 3Q-4Q69 แล้วจากคอนโดใหม่ 3 โครงการที่จะสร้างเสร็จมูลค่ารวม 9.3 พันลบ. (ขายได้แล้ว 60%) ทั้งนี้ หลังปรับลดกำไรลงใหม่ทำให้ได้ราคาเป้าหมายใหม่ลดลงที่ 9.20 บาท (อิงจาก PE ปี 2569F ที่ 6.5x) จากเดิม 10.20 บาท ขณะที่ บริษัทจะ final dividend ปี 2568 ที่ 0.52 บาท/หุ้น (XD: 6 พ.ค. 69) คิดเป็น yield ราว 6% ในระยะสั้น เราปรับลดคำแนะนำ AP ลงเป็น “ถือ” จากซื้อเพราะราคาปิดหุ้นล่าสุดเหลือ upside จำกัดจากราคาเป้าหมายใหม่ของเรา
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ โอกาสมีนโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ การให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้นท่ามกลางภาวะหนี้สิ้นภาคครัวเรือนสูงยืดเยื้อรวมทั้งการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ
